تخلیهٔ ملکِ استیجاری چگونه انجام می‌شود؟ تجاری با مسکونی چه فرقی دارد؟

تخلیهٔ ملکِ استیجاری، یکی از پرتکرارترین دعاویِ حقوقی است؛ اما مسیرِ قانونیِ آن برایِ ملکِ مسکونی و ملکِ تجاری تفاوتِ اساسی دارد — تفاوتی که خیلی‌ها با آن اشتباه می‌گیرند.

ملکِ مسکونی: قاعده ساده‌تر است

در اجارهٔ مسکونی، پس از پایانِ مدتِ قرارداد، موجر می‌تواند دادخواستِ تخلیه بدهد و مستأجر باید ملک را تحویل دهد؛ حقِ کسب و پیشه یا سرقفلی در این نوع ملک معمولاً موضوعیت ندارد.

ملکِ تجاری: نقشِ حقِ کسب و پیشه

اینجا اوضاع پیچیده‌تر می‌شود. اگر قراردادِ اجارهٔ تجاری پیش از سالِ ۱۳۷۶ منعقد شده یا مشمولِ قانونِ روابطِ موجر و مستأجرِ سالِ ۱۳۵۶ باشد، مستأجر از «حقِ کسب و پیشه» برخوردار است و تخلیه — جز در مواردِ خاصِ تخلفِ مستأجر — منوط به پرداختِ این حق از سویِ موجر است.

در مقابل، قراردادهایِ اجارهٔ تجاریِ منعقدشده پس از سالِ ۱۳۷۶ که تابعِ قانونِ جدیدترند، معمولاً چنین حقی را ایجاد نمی‌کنند — مگر آنکه طرفین صراحتاً سرقفلی رد و بدل کرده باشند. تشخیصِ اینکه کدام قانون بر یک قرارداد حاکم است، اولین و مهم‌ترین گامِ هر پروندهٔ تخلیهٔ تجاری‌ست.

مرجعِ رسیدگی

در مواردی که ملکِ تجاری مشمولِ حقِ کسب و پیشه باشد، دعوا در دادگاهِ حقوقیِ عمومیِ محلِ وقوعِ ملک رسیدگی می‌شود؛ در سایرِ موارد نیز بسته به مبلغِ خواسته، دادگاه یا شورایِ حل اختلافِ همان حوزه صالح است.

نکتهٔ عملی

پیش از هر اقدامی، تاریخِ دقیقِ انعقادِ قرارداد و متنِ بندهایِ آن — به‌ویژه هرگونه اشاره به سرقفلی — را بررسی کنید؛ همین یک نکته می‌تواند نتیجهٔ پرونده را کاملاً تغییر دهد.

توجه: این مطلب راهنمای کلی است؛ نوعِ قانونِ حاکم بر هر قرارداد و شرایطِ خاصِ آن باید توسطِ وکیل بررسی شود.